locazioni case

Locazioni, quale conviene ?

Per chi voglia mettere a reddito un immobile residenziali; dopo l’entrata in vigore della legge 431/98, sono praticabili. 1 ) CONTRATTO STANDARD Il canone può essere liberamente determinato, ma ha due vincoli: durata minima di (i anni (4 + 4 in automatico rinnovo, a meno che il patirono di casa non si trovi in particolari condizioni di bisogno, in pratica difficili da far valere) le proceclur¨ di sfratto, sia pur rinnovate, sono lunghe e. costose; dalla scadenza del contratto all’effettiva liberazione dell’immobile, il proprietario ha diritto a una maggiorazione del canone pari al 20%, che rischia di coprire solo in maniera parziale i danni derivanti dal mancalo rilascio.

« 2) CANONE CONCORDATO Il «secondo canale» la vera novità della legge 431/911, ha tinnita ridotta a 5 anni (3 1 2) e frutta alcune riduzioni fiscali. Il proprietario stipula un contratto alle condizioni stabilite ila una convenzione tra associazioni della propriet  e sindacati inquilini, 11 discorso sulla sua validità  non generalizzabile: bisogna valutare situazione per situazione (vedi tabella). liceo le agevolazioni: Il L’Irpef e ridona del W/n rispetto al trattamento standard; siccome sul redditi sulla fideiussione a garanzia locazione c’è una franchigia forfettaria per le spese del IS (che sale al 2% per le zone lagunari di Venezia), su un reddito annuo da locazione di 10 milioni si dichiarano 5.950.000 a fronte degli 8.500.000 ordinari. 2) L’imposta di registrazione scende dall’ 1 al 0,70% sul canone annuo. L’agevolazione concessa anche all’inquilino, che devo pagare met  dell’imposta 3) I Comuni possono abbassare fino al 2 por mille l’alquota lei per i prò prielari. Oltre a queste, per gli inquilini con redditi familiari fino a 30 milioni concessa una doduziono fiscale di 640 mila lire annue e di 320 mila lire por redditi fino a 60 milioni. IMPONIBILI La convenienza del canone convenzionato dipende essenzialmente dal reddito de] padrone di casa: più alto l’imponibile più forte l’abbattimento fiscale. Ma 4 variabili Impediscono un calcolo valido in assoluto: lo sconto lei, lascialo alla «benevolenza» delle amministrazioni comunali, calcolabile solo caso por caso, visto che l’imposta si computa sul valore catastale la perdita tli reddito che noi corso degli anni deriva dall’indicizzazione al 750%) dell’Istat (limite che non si può superare in contratti di questo tipo) il vantaggio derivante dai 3 anni di minore tlurata del contrai lo le condizioni contrattuali standardizzate e meno favorevoli di ((nelle che un proprietario potrebbe ottenere sul mercato libero.. Il canone concordato una soluzione valida se supera il 90% del canone del mercato libero; non conviene se inferiore al 75%. GRADIMENTO Per il canone agevolato, di fatto, impossibile il fai-da-te. Per la stipula necessario (non obbligatorio) rivolgersi alle associazioni. Ciò significa pagare una quota di iscrizione e perdere più tempo; in compenso ci smette al riparo da contestazioni. Non ancora possibile dare cifre sul successo di questi contratti, anche perch© la loro «popolarit » legala alle cifre concordale tra le associazioni: dove i canoni sono allineali a quelli del mercato, i proprietari accettano, altrimenti no. Ci sono città dove i contratti agevolati vengono stipulati a decine in alcune zone e snobbali in altre, Confedilizia stima che l’incidenza dei canoni concordati sul totale dello nuove locazioni vari dal 20 al 40%. Ma non, sicuramente, in due grandi città  come Torino e Milano, perchè le cifre concordate sono troppo al di sotto del mercato.

3) TRANSITORIE La legge limita la possibilità  di stipulare contralti di breve durata. Non solo le necessità transitorie dell’inquilino e/o del proprietario (la barra tra la e la o non un vezzo: la legge non dice se la documentazione la deve produrre solo uno dei contraenti o entrambi), ma l’entit  dei canoni non può superare quella concordata per il «secondo canale», senza vantaggi fiscali. Stipulare questi contratti, che non possono durare oltre 18 mesi, ha senso se si ritiene di aver bisogno della casa a breve.

4) UNIVERSITARI Nelle città sede di università , il business dell’affilio di casa agli studenti molto fiorente. Ma nei contratti «ad hoc» i canoni non sono liberi e, inoltre, se saffitta a più studenti, non si può liberare l’appartamento fin quando non si conclude l’impegno anche con l’ultimo degli inquilini.

5) TURISMO Rimangono liberi contralti a uso turistico, per durate inferiori a 30 giorni non c’è obbligo di registrazione. Sono pericolosi se stipulati in una grande città . A Roma e Firenze spotrebbe anche sostenere che l’inquilino vuole soggiornare per turismo, a Milano o a Torino più difficile e l’inquilino potrebbe aver buon gioco a sostenere che, in realt , vuole risiedere nell’appartamento e che il contralto finto, riuscendo a trasformarlo in una locazione del secondo canale, 6) FORESTERIE I contratti a foresteria, vecchio escamotage per aggirare l’equo canone, non sono vietati: basta che siano stipulati con societ  che hanno bisogno di un alloggio per un dipendente non residente.

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